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简介：01通常，若一个经济学家说房价涨到头了，大抵都会从以下几个方面展开分析：2、房地产税要来了；3、国内外形势危急了；4、人口危机显现了；5、货币政策该转向了。城镇化到头，意味着城市扩张的动力消失，亦即土地财政到头，势必要通过房地产税来补充财政收入。但我研究了日本和韩国的经济史，并分析不同阶段所对应的房价走势后，发现城镇化率、房地产税、人口危机甚至外部形势都不是可以左右房价走势的决定性因素。就拿韩国来...
叶泊枫
要下跌就看一个指标：居民负债程度。
因为它的极限，就是房价上涨的极限。
而房价崩溃的源头，就在于居民杠杆的平衡被打破。
怎么打破呢？这需要两头赶，一头是房价继续涨，居民负债继续加重；另一头是就业形势恶化，居民收入下降……
01
通常，若一个经济学家说房价涨到头了，大抵都会从以下几个方面展开分析：
1、城镇化到头了；
2、房地产税要来了；
3、国内外形势危急了；
4、人口危机显现了；
5、货币政策该转向了。
城镇化到头，意味着城市扩张的动力消失，亦即土地财政到头，势必要通过房地产税来补充财政收入。
当国家的内部形势是贫富分化和人口危机，外部形势是贸易摩擦和新冷战，这意味着经济结构转型迫在眉睫，那么货币政策就不能再像以前一样继续大水漫灌了。
但我研究了日本和韩国的经济史，并分析不同阶段所对应的房价走势后，发现城镇化率、房地产税、人口危机甚至外部形势都不是可以左右房价走势的决定性因素。
就拿韩国来说：
第一，文在寅竞选时承诺要降房价，上台后，他把房地产税收到了 1.2%-6%，多套房的转让税高达 65%-75%。
第二，韩国的新生人口出生率是全世界最低的，韩国甚至可能是世界上第一个自然消亡的国家。
第三，韩国的城镇化水平也到了无法增长的地步，稳定在 82% 左右：
第四，韩国的外部环境也相当恶劣，除了北方的穷兄弟一直添乱外，他们还和日本在多项领域是直接竞争关系，2020 年的韩日贸易战，也一度打上了新闻头条。
但上述情形丝毫没有影响韩国房价的涨势：
但是啊，货币政策，绝对是影响房价的最关键变量，这是放之四海皆准的真理。
经历过疫情大放水之后，我们已经看清楚了，各国的资产价格，所反馈的都是本国的货币现象，跟基本面无关——货币松，房价涨，一旦货币收缩，房价也一定下跌，这是毋庸置疑的。
问题是，在泡沫状态下，货币收缩会直接刺破泡沫，导致一系列的经济问题，令决策者投鼠忌器，而处于紧一下松一下的摇摆状态当中。
就说韩国，紧货币的政策实施了一阵后，暴露了开发商的债务风险，首富们