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时候，那日子阔不阔？
肯定也阔过，本来应该靠这些商业地产的经营利润形成现金流，撑住估值，缓慢还债的。
结果呢？现金流是 0，债肯定是还不上了，事实上就是爆雷了。
道理是一通百通的，城市化飞速推进阶段，是举债和烧钱的资本型增长的结果，而这种增长是不可持续的，最终都要降档换速，转换为运营型增长。
运营型增长慢，但胜在健康，胜在可持续。
从估值和运营角度看，哪些城市的房子，临近极限，风险较大呢？
一座城市的房价，有没有风险，风险大不大，主要看三个指标：
1、居民负债；
2、房价收入比；
3、财政收入增速。
居民负债的极限，就是房价上涨的极限，达里奥在《债务危机》中指出，居民杠杆率达到 70% 就是极限；
房价收入比，代表一座城市泡沫的规模，房价收入比越高，泡沫越大；
财政增速，则表示它消化泡沫的能力，肯定是越高越好。
理论上，居民负债高、房价收入比高，财政增速低的城市，风险大，且将来下跌的幅度也大。
缺乏就业的小地方注定会被掏空，居民负债及太高的大城市也不见得多安全。
相反，房价收入比低、居民负债低，但财政增速高的城市，风险就小，比如我国的长沙，2020 年的一般公共预算收入增长幅度领跑全国（15.77%），而且居民杠杆率和房价收入比都处于相对较低水平。
另一个值得关注的矛盾问题是财政收入的增长和年轻人净流入完全正相关。
因为年轻人是「现成的劳动力」，付出多，消耗少，对地方财政是积极贡献，所以在降档减速后的运营型增长阶段，「抢人」会逐渐成为各大城市的主旋律。
但是高房价对年轻人又呈挤出效应，以前还可以炒炒奋斗和梦想，灌灌成功学鸡汤，忽悠住年轻人，现在网络这么发达，祛魅过程越来越快，鸡汤的馊味隔着屏幕都能闻出来，光口头上的鼓励、加油，已经激不起青年们的狼性了。
以上，只有居民还举得动债，房价才有继续上涨的可能，若到了负债极限，就没法再往上涨了。
房价崩溃的源头，在于居民杠杆的平衡被打破。
这需要两头赶，一头是房价继续涨，居民负债继续加重；另一头是就业形势恶化的，居民收入下降……
04
如果一项资产，真的只涨不跌，那它就一定会沦为投机标的，从而带上金融属性。
BUT，金融属性强的东西，就不可能只涨不跌
话都被我说死了，是不是很气？
先说为什么一项资产，一旦预期它只涨不跌，就一定会附上金融属性。
要知道，在投资中，确定性是无价的。
确定性是什么意思？
就是你的判断 100% 正确。
这种情况下，你该怎么办？
当然是下重注！
all in 还不够，还要加足杠杆，能加多少加多