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对于城市来说，并不是每建一个新区，都能招到商户并形成稳定税收。
快速扩张的城市，一定会走到税收覆盖不了其运营成本的节点。
那么资本型增长就结束了。
从哪里可以看出来呢？
就看它能不能按时按量支付公务员、教师、医生……等城市运营人员的工资，以及养老金是否还有结余。
如果出现了不能支付的苗头，那该城市就有很大的爆雷风险。
财政缺额越大的城市，救市越频繁，反而越不能买它的房子。
这就是一个消极螺旋。
虽然很残酷，但却是理性最应该做出的选择。
所以道理很简单，以往之所以能实现快速的爆炸式增长，是因为我们的城市通过「土地金融」的方式，实现了烧钱式的资本型增长。
但现在要转型为靠税收和消费驱动的运营型增长了。
一家企业也好，一座城市也罢，如果失去了高速增长的预期，就意味着它的市盈率/售租比，要动态回归。
这个时候，就可以说新兴国家大城市的房价，有泡沫。
如果参考欧美大城市房产售租比（15-20）的话，新兴国家大城市房价约有 60-70% 的泡沫含量。
由于各个城市都在经历由举债驱动的资本型增长，向「消费+税收」驱动的运营型增长转变，于是人成了最关键的增长因子。
不然你以为他们「抢人」是干嘛呢？还不是为了增加消费单元，扩大税基么？
但人随产业走，产业随利润走，房价高的地方，人力成本就高，企业很难留得下，HK 就是典型的负面例子，产业空心化是必然。
新加坡就不同了，广泛覆盖的公共住宅可以有效降低企业成本，企业留得下，就业机会就多，人们产生的消费和税收就能稳定增长，城市发展也更健康。
所以什么样的城市值得你去买房定居？
首先肯定是运营现金流为正的，即税收可以有效覆盖其运营成本。
其次是仍有开发空间的，意味着还有「资本型增长」的可能。
要知道投资回报是边际收益递减的，越大的城市，投资越趋于饱和，反而不见得有增长机会。
再次是劳动人口净流入的，因为这是保持运营现金流为正的最关键因素。
总结起来就是财政健康的+有年轻人口净流入的城市，值得你去关注。
越是大修大建，年轻人口还净流出的地方，风险越大，越需要远离。
综上：
1）资产价格由「庄家」行为和债务周期共同决定；
2）房子的价值来源于「稀缺」，而稀缺又是被庄家制造出来的，所以庄家的利益导向才是资产保值和增值的内在规律；
3）现在是一段长债务周期的末尾，需要等债务危机落地，才能真正迎来周期底部；
4）真正的软着陆，是资本型增长向运营型增长的成功切换；
5）负债越高，可持续现金流越少，爆雷/硬着陆风险越大；
6）房价和杠杆率关系最为直